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福星股份2017年年度董事会经营评述

作者:habao 来源:未知 日期:2018-4-24 7:26:52 人气: 标签:股票网站运营策划
导读:报告期内,国家宏观形势良好。2017年中国的政策,特别是房地产政策发生了较大变化,市场运行的逻辑也在变化,从2016年的高歌猛进到2017年的稳中有进,逐步从规模…

  报告期内,国家宏观形势良好。2017年中国的政策,特别是房地产政策发生了较大变化,市场运行的逻辑也在变化,从2016年的高歌猛进到2017年的稳中有进,逐步从规模化扩张向结构优化、品质优化的过渡,从高速增长向高质量发展转变,全国P总量突破80万亿元大关,比上年增长6.9%。随着雄安新区建设,粤港澳大湾区规划,自贸区的纵深推进,以及一带一的对外深化,国家经济活力和潜力不断涌现,经济发展的稳定性、可持续性明显增强。报告期内,房地产发展平稳,价格基本稳定。2017年全国商品房销售额13.4万亿元,同比增长13.7%,全年商品房销售面积16.9亿平方米,同比增长7.7%,同比增速均有所回落。政策方面,地方调控继续深化,长效机制加速推进,积极引导市场预期。通过供给侧优化供应结构,通过大力培育发展租赁市场、深化发展共有产权住房试点,完善多层次住房供应体系。价格方面,百城整体价格趋稳,环比涨幅逐月回落。随着规模发展和政策的演变,房地产行业规模效应不断集聚,品牌房企加速领跑、中小房企分化加剧,市场集中度快速提升,竞争格局发生巨大变化,供经侧的深入推进,给房地产企业带来了更长的发展链条和更深的发展空间,房地产企业面临难得的发展机遇。房地产企业可以围绕城市群或都市圈展开产业新城、特色小镇的建设,紧密开展产城融合的探索和实践,打造上下游产业链生态圈和特色产业生态圈。根据湖北省印发《湖北省住房和城乡建设事业十三五规划纲要》,十三五期间,湖北省计划实施棚户区110万户左右,到2020年,全面完成国有工矿棚户区、垦区危旧房,基本完成城镇棚户区。武汉城市较大,老城区多,棚户区和旧厂、旧城多,十三五期间要完成剩余49个村的工作,作为湖北省的旧改标杆企业,公司抓住武汉大发展机会,结合自身两改经验,大力推进三旧。房地产业。公司房地产销售的主要区域在武汉。随着全国化战略的持续推进,武汉占比将越来越少。2017年武汉市商品住房累计供应2,163.09万平方米,较去年微幅上涨1.3%;商品住宅累计成交20.3万套,较16年减少8.9万套;成交面积为2,040.42万平方米,同比减少32.7%;截止2017年年末,武汉市住宅可售面积为1,086万方,出清周期为6个月,处于较低水平。2017年,武汉长江主轴规划方案初步确定、武汉天河机场T3航站楼正式启用、正式启动招商引资一号工程,提出百万校友资智回汉工程,5年留住百万大学生等政策和工程相继落地,为武汉未来发展提供了巨大活力。从发展来看,武汉作为长江经济带核心城市、人口净流入城市、超大型城市,未来房地产市场被普遍看好。目前公司在武汉房地产项目销售形势良好。金属制品业。目前,国内金属制品相关行业市场行情及整体格局未发生根本改观,盈利状况未发生明显改善,仍处于产能过剩、同质竞争的不利中,转方式、调结构、转型升级等自救方式需要不断摸索,在供需矛盾没有解决的情况下,今后仍面临较长时间的困难局面。2017年,中国轮胎行业经历了几次涨价潮,轿车子午胎涨幅最高,达10.4%,国内轮胎价格在成本支撑下走势相对平稳,配套原材料价格走势将保持高位,全行业结构调整、化解成本上升的任务依然艰巨。另外,钢铁价格波动大,公司钢帘线、胎圈钢丝等主要产品直接受上游上下游产业行情影响。(数据来自中国橡胶工业协会)房地产业以创新为引领,以品质为根本,以效益为主线,进一步提高三旧(旧城镇、旧厂房和旧村居)的综合水平;以武汉城市圈为核心区域,加快向京津冀都市圈、长三角经济圈、珠三角经济圈、成渝经济圈、中原经济区等城市群的战略布局,不断扩大项目储备规模,壮大综合实力,努力构建公司跨区域、全国化发展格局,全力打造全国知名房地产开发综合服务商。金属制品业以经济效益为主线,提升内控管理水平,进一步优化产品结构,以精品拓市场,以诚信立品牌,增强企业核心竞争力,不断提升市场占有率和盈利水平。社区O2O通过全力打造标杆物业项目,切实运用现代化技术手段,搭建智慧社区O2O运营平台,逐步构建重点增值服务板块,打造全国知名的智慧社区生活服务平台。房地产业方面,项目建设有序推进,存量盘活取得有力突破,战略布局取得重大进展。报告期末,公司拥有土地储备计容建筑面积约600万平方米,在此基础上,公司进一步加大了在武汉、长江主轴区、长江新城开发区等市内优质土地资源的储备。2017年11月,公司与有关部门签订《战略合作框架协议》,积极参与长江新城区域内的城中村;2017年末,公司与武汉市黄陂区商讨签订《战略框架协议》,拟建设大型装配式生产线项目,以扩充公司产业链,增强公司综合竞争能力。公司积极推进全国化战略,加快在长江中游城市群、中原城市群、成渝城市群、长三角城市群、珠三角城市群、京津冀城市群等主要城市群的战略布局,项目涉足的范围已包括国内外近20个城市及地区。相继在、深圳、郑州、广州、成都、宁波、赤峰、西安、襄阳、宜昌等地成立了子公司,公司的战略发展呈现多点布局、纵深推进的良好局面。金属制品业方面,公司根据市场行情及时调整营销模式,试行1+1直销模式(企业+终端客户),最大限度地减少销售成本;摒弃传统的代理制,实行1+1+2代理模式(企业+总代+二级代理或终端客户),尽可能地减少中间成本,提升盈利空间;实行更灵活的定价机制,充分且广泛收集市场信息,设置最低平均价格控制线,精确设定投标价格和销售价格;加快产品生产周期,加快资金回笼速度,强力清收逾期货款。同时,公司组建专班赴印尼、泰国、伊朗等多国考察,提高外贸额度。其它产业方面,近年来,公司积极探索健康、养老、文化、教育等行业,并对文化产业进行了适量投资。公司创新融资工具,提升融资能力和效率,加大与各类金融机构的合作力度。目前公司已与国内多家金融机构建立了良好的合作关系,融资品种进一步拓展。报告期内,公司非公开定向债务融资工具注册金额合计为24.3亿元,注册的中期票据为30亿元。公司的债务和资产结构进一步优化,流动性进一步增强,资产负债率处于行业良好水平。公司进一步完善绩效与薪酬考核机制,提升了高管团队和核心技术团队的工作积极性。在项目跟投制度上,公司积极尝试建立科学、规范的项目跟投机制,不断提升公司运营效率。公司全面推进信息化管理,全面完善计划运营、销售、财务、成本等信息系统,确保了各公司间、项目间、各层级间信息传递的迅捷与高效。2017年3月,由国务院发展研究中心企业研究所、大学房地产研究所和中国指数研究院联合举办的2017中国房地产百强企业研究发布会在召开,福星惠誉房地产有限公司连续13年蝉联中国房地产百强企业称号,并获得2017中国房地产百强企业融资能力TOP10。群星城项目获得了2017年度中国商业地产TOP100大,武汉银湖科技发展有限公司被评选为2017中国产业园区运营30强企业。2017年5月,由中国商业联合会、亚洲品牌网等主办的第五届中国商业创新大会2017中国品牌500强发布会上,福星智慧家荣获中国品牌创新。同月,公司被中国房地产TOP10研究组评选为2017值得资本市场关注的房地产公司、2017沪深上市房地产公司财务稳健性TOP10。2017年6月,武汉市召开新民营经济发展大会,下属子公司湖北福星惠誉置业有限公司荣幸入选2016年武汉市突出贡献民营企业。同月,福星智慧家被中国指数研究院评为2017中国物业服务百强企业,并荣获2017年中国物业服务百强企业服务规模TOP10、成长性TOP10。2017年9月,2017中国房地产品牌价值研究发布会暨第十四届中国房地产品牌发展高峰论坛在举办,福星惠誉房地产有限公司蝉联2017中国房地产公司品牌价值TOP20和2017中国房地产综合开发专业领先品牌价值TOP10——城市更新项,品牌价值达到76.56亿元,是湖北地产品牌价值最高的房企。公司需遵守《深圳证券交易所行业信息披露第3号—上市公司从事房地产业务》的披露要求报告期内,公司房地产具体情况如下:6、福星惠誉按房地产经营惯例为商品房承购人提供抵押贷款,截至2017年12月31日,累计余额为334,036.87万元,上述为阶段性,即从商品房承购人与银行签订按揭合同至商品房承购人两证(房产证与土地证)办妥并将商品房他项权证交付银行之日止。因尚未发生由于连带责任而发生损失之情形,该事项将不会对福星惠誉的财务状况造成重大影响。公司是最早切入武汉市三旧的公司之一。房地产公司成立以来,本着为分忧、为百姓的经营旨,走差异化竞争线,积极投身武汉、、深圳等一、二线城市的城中村及旧城、旧厂,形成了一整套独具特色的一、二级联动开发业务模式和城市核心区运营专业优势,为公司的健康发展提供了重要保障。在40年的经营活动中,拧成一股绳、劲往一处使的钢丝绳,埋头苦干、勤于钻研的钉子,开拓进取、敢为人先的创新,勇于担当、乐于奉献的福星等优秀的企业和文化融注于管理团队的血脉中,保障了公司决策的科学性、执行的高效性。团队的凝聚力不断增强,战斗力不断提升,为公司的发展奠定了基础。企业创始人共同致富的理想始终贯穿公司发展历程。在发展上,公司不一味追求速度和规模,更注重效率与品质;在环保上,不一味追求成本和便捷,更注重绿色和长效;对待员工,始终以人为本,以德待人,追求员工价值最大化;对外合作上,不追逐短期利益和单边利益,重在追求与供应商、客户群体、利益共同体的长期合作和互利共赢。公司始终先、后做事的经营,诚信、用心做事,倾心打造实力+信誉的良好形象,以优质的产品和服务满足客户需求,赢得了广泛的市场认同和良好口碑。宏观方面,预计2018年宏观仍处于变革中,经济发展在时代浪潮中逐步出韧性,硬着陆的风险越来越小。十九大再次强调重视经济发展质量,意味着未来经济总量高增长的重要性正在逐渐让位于经济结构优化的重要性,供给侧持续深化,工业企业盈利需要具备长期性,新技术、新产业、新模式加速培育中形成经济增长新动能,助力中国崛起。货币政策方面,预计货币政策维持中性调控,房地产行业信贷仍将持续收紧,融资难度加大,融资成本会提高。央行将关注点更多集中于经济结构的优化和质量效益的提高,宏观政策将保持连续性和稳定性,货币政策收紧的可能性不大,为供给侧结构性营造适度的货币金融有利于供给侧的持续、稳定推进。房地产政策方面,预计未来1-2年仍将维持目前态势,楼市政策仍会延续房子是用来住的,不是用来炒的主题,将继续控制房产价格,控制投机炒房。预计明年住房租赁市场制度建设将逐步完善,不动产统一登记、土地登记信息全国联网等基础信息系统建设逐步完善,相关制度体系建设也将不断推进,这对房地产市场将产生深远影响。市场趋势方面,预计在稳健的宏观政策下,随着调控的持续深化,房地产市场量价会有所回调,2018年回调幅度预计比2017年幅度要大。武汉市场方面,武汉土地市场成为兵家必争之地,拿地难度将越来越大,对企业整合资源和运营能力都提出了更高要求。未来,产业需要转型、需要协调发展、需要高质量的发展,一切落后的、单打独斗的、不满足人民群众真实需要的产业和服务都将被淘汰,每一个企业,都需要转变思想、转换模式、适应时代需求和国家需要。公司将以此为契机,继续优化区域布局和产品结构,以先、后做事的经营继续服务社会。房地产业预计2018年新增土地面积约500万平方米,新开工面积约200万平方米,实现签约销售收入约150亿元,实现营业收入约100亿元。在战略布局方面:一是迅速建立和完善土地市场研究体系,加大对拓展区域的土地政策和土地市场的深入研究,针对不断变化的土地政策和交易模式,调整好拓展战略。二是把拓展的重点放在长江中游城市群、中原城市群、成渝城市群、长三角城市群、珠三角城市群、京津冀城市群等主要城市群,紧紧围绕这几大城市群进行战略布局。三是注重发挥三旧模式的专业优势,提高获取土地的成功率。四是进一步加强与品牌企业的合作,更好地实现抱团发展,合作共赢。五是加强对国家金融监管趋紧形势下融资工作的深入研究,进一步创新融资,加强与资本市场的对接,深化与金融机构的合作,全面打通国际国内融资通道,确保融资规模匹配公司战略布局。在产品品质管控方面:一是加强产品创新,尤其是加大设计创新力度,大力提升设计能力,不断丰富项目产品线,增强产品市场竞争力。二是加大日常施工管控力度,大力工匠,重视提升规范化、标准化施工能力与水平。三是加大项目综合检查力度,保障项目安全优质推进。四是加大节点兑现力度,提升管控效果。在绩效管理方面:一是建立和完善对区域公司的管控体系,引入职业经理人制、事业合伙人制和项目跟投机制,做强做大区域公司。二是当前房地产行业发展的大趋势,加强对人才招聘、引进、培养、使用与管理体制的研究与突破,为公司做大做强提供人才支撑。三是强化绩效考核,增强干部员工的工作责任感和紧迫感。其他产业方面,稳妥推进持有性物业规模,加强差异化、主题化、特色化的商业地产发展模式,以成功运营群星城商业综合体为依托,推进产品业态多元化战略的纵深发展;社区O2O做好基础服务、抓好重点增值服务,为后续发展奠定良好基础;积极探索产城融合发展模式,力争取得突破性。宏观经济周期的风险。房地产业已成为我国国民经济发展的支柱产业和主要的经济增长点,房地产市场的需求波动与国民经济周期性波动关系密切。在宏观经济周期的上升阶段,房地产行业的投资和市场需求两旺;在宏观经济周期的下降阶段,市场需求萎缩,房地产企业的经营风险增大、收益相应下降。如果公司未来不能较好地把握宏观经济形势、宏观调控政策导向,积极主动地调整经营战略、优化项目结构,公司的盈利能力和偿债能力可能受到不利影响。房地产市场调整的风险。在经历较长一段时间的快速发展后,我国房地产市场逐渐进入分化调整的阶段,国内部分地区房地产库存过高、周转减缓。公司密切关注房地产市场动态并根据实际情况制定切实有效的发展战略应对房地产市场的调整。未来房地产市场调控政策将如何变化及其对房地产市场将带来怎样的影响均存在不确定性。如果我国房地产市场因需求疲软、宏观调控等因素导致的调整长时间持续,房地产行业的整体业绩将会受到冲击,进而对公司的经营造成不利影响。销售风险。随着社会经济的发展和人民生活水平的提高,市场需求日趋多元化和个性化,购房者对房地产产品和服务的要求越来越高。房地产开发项目的销售情况受项目定位、规划设计、营销策划、销售价格、竞争楼盘的供应情况等多种因素影响,公司不能所开发的产品完全符合市场需要并且销售顺畅。项目开发风险。房地产项目开发过程中,需要接受国土资源、规划、城建、环保、交通、人防、园林等多个部门的审批和监管,以上因素使得公司对开发工程的进度、质量、投资、营销的控制难度较大,一旦个别环节出现问题,可能会直接或间接地导致项目开发周期延长、成本上升,造成项目预期经营目标难以如期实现。获取土地储备的风险。土地是房地产企业发展的基础,是进地产项目开发的基本前提。目前我国各城市土地出让均已采用公开招拍挂方式,这种政策有利于规范房地产市场,促进行业有序发展和公平竞争,但是加大了公司进行土地储备的竞争压力,使公司竞买土地时面临更多不确定性。同时,土地招拍挂后要求开发商须付清所有土地出让价款后才能办理国有土地使用权证,使公司的地价支付周期大为缩短,加大了土地储备的资金压力。土地闲置风险。国家陆续出台了多项针对闲置土地的处置政策,加大了对闲置土地的处置力度。目前公司的土地资源储备中不存在构成土地闲置的情形,公司也将一如既往严格在的时间内实现项目的动工开发,但是,如果由于开发能力不足,导致项目未能按期限动工开发或者开发进度减慢,仍将使公司面临土地闲置处罚甚至土地被收回的风险。拆迁风险。国家对城市房屋拆迁有明确的政策和,《物权法》的实施以及对《城市房地产管理法》的修订,为物权所有人提供了进一步的法律,可能加大拆迁工作的执行难度、提高房屋拆迁成本。此外,随着经济的发展和城市建设的需要,城市房屋拆迁的标准和要求可能会发生调整,房屋拆迁政策的变化,拆迁执行过程中的不确定性因素都会影响公司的开发成本和开发进度,从而影响公司的盈利能力。经营规模扩张导致的管理和融资风险。随着公司的不断发展,公司资产规模持续增长。由于公司经营规模的扩张,公司管理工作的复杂程度也将随之增加。如果公司不能妥善、有效地解决好规模扩张后存在的管理缺陷,公司的管理能力不能适应公司高速发展的要求,公司未来的生产经营将受到一定的不利影响。公司规模化与融资能力需匹配。房地产行业是资金密集型行业,充足的现金流对公司的运营和发展起到重要的作用。随着货币政策的变化和金融市场的不断收紧,公司的融资也面临较大压力,而公司的经营规模的扩大又要求公司的融资节奏加快,两者叠加将对公司的融资能力提出更高的要求。不可抗力风险。严重自然灾害以及突发性卫生事件会对公司财务、人员造成损害,并有可能影响公司的正常生产经营。针对以上风险因素,公司将紧跟政策导向,继续加强对宏观政策的研究,通过加快战略布局,调整产品结构,强化开发节奏,拓宽融资渠道,优化债务结构、加强人才引进等手段,积极应对各种风险。在土地储备上,短中长战略相结合,以灵活多样的方式提高拿地效率,同时控制拿地风险;在产品设计上,贴近市场需求,着力提升设计能力与水平,强化设计管理,产品品质,彰显公司优质品牌形象;在技术创新上,加大技术创新和市场开拓力度,加快新产品、新工艺的开发和应用,提高公司核心竞争力和整体抗风险能力;在服务上,强调责任感,不仅要对客户、投资者负责,也要对利益相关方负责,对社会负责,不仅要关注城市的发展,也要关注乡村振兴,实现共同富裕;在经营管理上,加强向先进企业的学习,提高管理水平;在内控治理上,加强学习法律法规和各项制度,减少内控风险;在财务安全上,优化债务结构、科学匹配投融资额度;在人才储备上,加强专业人才的引进,加强关键岗位的培训和锻炼,提高专业水平;在生产流程上,加强原材料的采购管理和工程招投标管理,降低生产(开发)成本,同时不断优化产品结构、创新工艺流程,狠抓节能降耗、提高自动化水平,提升产品竞争力。

  近期的平均成本为8.85元,股价在成本下方运行。空头行情中,并且有加速下跌的趋势。该股资金方面呈流出状态,投资者请谨慎投资。该公司运营状况尚可,多数机构认为该股长期投资价值较高,投资者可加强关注。

  股东人数变化:一季报显示,公司股东人数比上期(2018-02-28)增长628户,幅度1.43%

  

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