有句古话叫：“长安居，大不易”。

　　  白居易十六岁时从江南到长安，带了诗文谒见当时的大名士顾况。顾况看了白居易的名字，开他的玩笑说：“长安米贵，居大不易。”那时候的长安城，是中国最好的城市，也正是通货膨胀的时候。

　　  1000多年前，”长安居，大不易“，是因为米价。1000多年后，“居深圳，大不易”，是因为房价。

　　  如果说2年前，居深圳还不能说是大不易，那么现在，住在深圳拥有自己的一套房子，实在是太困难了。

　　  6月份，深圳房价突破6万，同比上涨101%，位列全国大城市排行榜NO.1。

　　  很多人还记得，在3·25新政出台之前，人们将2015年深圳房价的暴涨归因为资金面的宽松，尤其是首付贷的泛滥。我当时表达了不同意见，真正主导深圳这一轮房价暴涨的是深圳城市基因的突变。3·25新政出台，我认为这样的温柔一刀不能把房价打趴下，但有些人一看到政策调控就好像是捡到宝一样。事实证明，这一次并不会有什么不同。

　　  中国青年报援引社科院尹中立和其它一些专家的说法，依然将深圳这半年来的房价上涨归因于资金甚至是股市资金，我尊重这些高精尖的专家的看法，的确资金是推动深圳楼市保障的一个很重要的因素。但具体到一个城市的市场判断，还是要建立在对这个城市长期的切身体察上，大面上的数据统计得出的结论，并不能完全解释一座城市楼市的突变。

　　  关于城市的变化我在之前的文段里已经表达过了，这里就只梳理一些关于深圳楼市未来最基本的判断，和粉丝们分享。

　　  第一个特征：基于城市的产业升级，步入下半场的深圳楼市，正在孕育更大的机会。

　　  本来在2015年之前，由于房地产规模的萎缩，以及创业大潮带来的热点转移，突然之间，很多曾在房地产圈内的人油然会生出要转行的危机感。

　　  但这1年多的一些变化，让我看到这个行业的大机会正在酝酿。除了大家看到的城市更新正在积极推进不谈，我更想提醒注意的是两点：首先是，大型房企纷纷抢滩深圳，即便成本高企，也阻挡不了他们的热情。像恒大、碧桂园快速在深圳以及外围地区，都囤下千万级的土地储备，这非常直接的宣告了深圳房地产的前景。

　　  其次是我最想谈的，深圳各行各业的产业升级，正在释放大量的土地，和孕育新的房地产玩法。不知道大家有没有注意到，最近深圳巴士集团和特发集团的签约，双方将联手探索“站场综合体”的开发模式。巴士集团在深圳拥有大量的公交总站和的士站（背后是土地资源），随着地铁的普及和uber的竞争，这些公交站场有条件开始进行立体房地产开发。这种站场类的模式还有运发集团，在深圳有包括银湖汽车站在内的多个长途汽车站，由于高铁的发展生意也大受影响，也有条件展开立体房地产开发。类似的还有莱蒙集团与农产品合作的“农批市场+房地产”模式，农产品在深圳拥有很多的农批市场，也都需要升级。

　　  这些只是冰山一角，意味着随着深圳全方位的产业升级，房地产也正在孕育着新的机会，出现越来越多的新变化，催生越来越多的新玩法。晚一点，我再详细写这个，如果粉丝们谁有关于这个的新材料，非常欢迎能够提供给俺。

　　  第二个特征：豪宅与普宅的价差将会越拉越大，分层豪宅正在超过别墅。

　　  有一个细节我要小心的告诉你们：2004年在我刚接触房地产这个行业的时候，深圳的豪宅标准是8000块，超过8000的都叫豪宅。听到这个是不是很想打人？

　　  仅仅是在2年前，深圳说起10w+的豪宅，还是非常吃惊，但是现在，从东到西，罗湖的中海天钻、福田的深圳中心、南山的华润悦府、万科瑧汇湾、以及前海湾的壹方中心。再往西去，到尖岗山的泰禾院子。10w+的豪宅已经是稀松平常！如果现在你要在关内较好的地段开发一个楼盘，价格卖不到10w+，会被同行嘲笑。这就是现实。

　　  中洲天睿，位置介于鸿荣源壹方中心和泰禾院子之间，价格7万多。  

　　  昨天深圳最大的死多头软陶哥说，深圳未来3-5年，顶级豪宅的价格会冲到30万/平方米，我相信很多人看完会吓一跳。我不懂预判超级豪宅未来会涨到多少钱，会不会到30万平方米，100万平方米。但如果看一些国际发达城市的市场，豪宅和普通住宅的价差普遍都在1：4甚至更高。各位可以根据这个自行测算，这是深圳豪宅未来的基本走向，并不会因为普通人买不起而有所转变。

　　  还有一个特征：深圳的分层豪宅目前的售价已经超过了别墅，这个在以前也是不可想象的。过去的很多年，有天有地的别墅都被视为是人生的终极居所，但是分层豪宅这3年的表现，已经完胜别墅。这背后的原因，值得深入探究。

　　  第三个特征：决定豪宅价格的是富人的财产水平，豪宅的定价规律将与本地市民的收入水平完全脱钩。

　　  但我们实在没有必要为这些10w+的豪宅操心，更没有必要看到这些豪宅开盘卖天价就破口大骂。我们之所以如此激动，是因为我们还是用传统的思维去理解豪宅的定价规律。

　　  必须要提醒一点：豪宅，尤其是一线城市的顶级豪宅，是不适用房价收入比的。这个不仅仅是深圳，北京、上海、香港都是如此。

　　  在去年底，泰禾在尖岗山拿地的时候，很多同行已经意识到这一点了，我当时也在文段中谈到：泰禾花6-8万平方米的地价拿尖岗山的地块，并非冒险，而是反映出深圳超级豪宅的价格，已经不由普通人的收入决定了，当时同行预判它的楼价是卖到12万平方米，但现在据说要卖到20万平方米。我未必认同它能卖到20万，但是泰禾以当时令人咋舌的价格拿到的地块，现在看，它的回报率依然可以很可观。是什么让泰禾做出了这样的判断？如果仅仅是看深圳本地人的收入水平，泰禾断然不会花8万的价格拿地。

　　  是什么决定了这些天价豪宅的价格呢？

　　  如果你看一下，现在在深圳能买5万以上的房子的人，他们都不能算是刚需，他们中的大部分，手里都已经有房子了，房子，是中国人目前储存财富的最主要的手段。当你用房价收入比来计算房价的泡沫时，没准儿，他们会告诉你：我收入是不高，但我房子多啊。这个意思是在说，决定豪宅的价格的，不是本地人的收入水平，而是富人阶层的财产水平。就是说，最富有阶层的财产实力，他们决定了豪宅的价格水平。

　　  一个城市的国际化程度越高，发展潜力越大，对于财富人群，对于资金的吸附能力越强，那么，那里的豪宅价格也会越高，上涨速度也会越快。深圳过去1年多里的变化，突出的展示了这一点。

　　  试想一下，你和一个拆迁户一起去买房子，他没有工作，你做投行的月入3万，又如何？必须要承认，深圳有房阶层是一个很大的群体，这个群体对房价的承受力，要远远高过刚需阶层。而且，由于深圳正在力推的人才和企业引进计划，越来越多的“财富人群”也正在杀来，这是刚需人群面临的大竞争。

　　  上图是：易居研究院发布的2015年深圳房价收入比数据，接近24倍，在今年2月上升到25.8倍。

　　  如果你只是用传统的房价收入比来计算深圳的房价合理性，它永远都是天大的泡沫。这不是今天才出现的，一直都是这样，只不过没有人特意把这个拎出来讲。打个简单的比方，用房价收入比去计算豪宅的泡沫度，就像用空置率去计算珠海楼市的泡沫度。

　　  我们普通人真正要关心的，是那些仍然在3-5万之间的价格区域，而不要老盯着6-10万的区域。这些豪宅区域的价格，并不会因为你的收入不够，而降低价格迁就你。豪宅，与普通住宅，是两类游戏。早一天明白这个道理，会少走很多弯路。

　　  未来真正可以使用房价收入比去分析的，集中在：龙岗、坪山、光明、盐田这些地方。在龙华、坂田、西乡房价涨到6-7万之后，东部的居住窗口正在打开。但是，这些区域的价格也已经变得很高。使用房价收入比来计算的话，东部区域合理的价格反而是在3万左右，而现在这些区域的价格3万已经属于最低点。

　　  真正适用房价收入比的是刚需区域，我们需要把刚需区域和豪宅区域划分开，这需要新的房价统计方式。

　　  第四个特征是：房价统计的方式，正在对普通人产生越来越大的误导。

　　  当我们说深圳房价收入比是高达26倍的时候，我们无论是使用的房价数据，还是收入数据，都是基于“算术平均数”的口径得来的，比如新房价格：基本就是把每个月的新房成交金额，除以每个月的新房成交面积，这样就算出来当月的新房成交单价。

　　  这已经是同行杯葛很久的了，任大炮在2012年3月也曾经公开炮轰过。在大部分的国外发达城市里，都不会再使用这种统计口径了，而是采用“中位数”的计算方式来统计房价和收入。因为这种统计方式，忽视了结构性因素，比如这个月只有华润悦府和坪山一个楼盘发售，那么均价就会是8万。而假如这个月的新房成交集中的坪山，那么当月的新房成交单价立即又下去了。

　　  对于价格的长期走势，算术平均价当然没有问题，它的确也可以反映出价格的长期走势，但是对于价格的中短期波动，算术平均价是失真的。不但失真，而且会更加加剧普通人对于房价的恐慌。

　　  真正比较靠谱的计算方式，是改为“房价中位数的计算方式，即是剔除极端价格，取成交最为集中的房屋价格段，作为房屋成交价格的计算基准。

　　  比如看世联地产的这份关于深圳新房价格的报告，得出来的深圳2015年的中位数价格应该是在300万左右/套，这个是比简单的均价统计出来的低的。即便是在今年1-5月，中位数的单套价格也是在300万多万，如果按单套平均80平米计算，大概是4万左右。但这半年来，因为千万豪宅占比剧增，深圳单月的均价总是在5-6万。

　　  虽然看起来这种房价统计，对普通人没有影响，但却在心理上增加了很大的恐慌。而使用中位数的计价，房价一样会涨，但是将和普通人无关的豪宅价格剥离出统计体系之外，会让人们对价格有更加准确的理解，并做出最正确的抉择。

　　  当顾况翻开白居易的诗卷，读到那句“野火烧不尽，春风吹又生”时，又说了一句“有才如此，居亦何难！”

　　  这句话送给还愿意在深圳打拼的年轻人们。

　　  （原标题为：不要再用“房价收入比”来计算豪宅的泡沫了）

　　京公网安备148号 增值电信业务经营许可证B2-20100312

　　广播电视节目制作经营许可证(京)字第05591号

　　乐居房产、家居产品用户服务、产品咨询购买、技术支持客服服务热线：

推荐：